Immobilieninvestment in Deutschland richtig gemacht

In Krisenzeiten sind Immobilien eine sichere Wertanlage. Wer klug investiert, kann kräftige Gewinne einfahren. Mit unserem Ratgeber möchten wir wichtige Zusammenhänge zum Immobilieninvestment klären und wertvolle Tipps beisteuern, die zu lukrativen Renditen führen.

Das Ziel der Anlagen ist der Aufbau eines Immobilienstandes, der sich selbst finanziert. Im Vergleich mit Spekulationen in Aktien und anderen Anlageklassen an der Börse besitzen Immobilien einen praktischen Nutzwert, der von Anlegern, die eine sichere Altersvorsorge anstreben, gern beansprucht wird.

Worum es beim Immobilienhandel gehen sollte

Wichtige Kriterien für die Immobilienbewertung sind die Qualität des Gebäudes, das Baujahr, die Energieeffizienz, Größe und Wohnfläche sowie die Lage und Infrastruktur. Doch beim Immobilienhandel geht es weniger um den Kauf von wertvollen Gebäuden als vielmehr darum, eine Liegenschaft so günstig wie möglich zu kaufen und so teuer wie möglich abzustoßen. Auf die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis kommt es an.

Um dies zu erreichen, sollten positive Trends erkannt und versteckte Potenziale von Immobilien und ihrer Lage aufgespürt werden. Nur so lässt sich der Immobilienwert in absehbarer Zeit kräftig steigern, was die Tür für lukrative Gewinne öffnet.

Die drei Hauptstrategien beim Immobilienhandel

Beim Immobilieninvestment werden drei Hauptstrategien voneinander unterschieden:

Buy and Hold

Bei der Strategie Buy and Hold geht es um das Kaufen von Immobilien, um diese möglichst lange im Bestand zu halten. Hier verfolgen Investoren das Ziel, durch regelmäßige Mieteinnahmen mit dem Cashflow allmählich einen Überschuss zu erzielen. Die Strategie ist die sicherste und mit dem Vorteil verbunden, dass nach einem zehnjährigen Halten der Immobilie die Spekulationssteuer bei einem Weiterverkauf entfällt. Das Risiko Mieter rückt dafür in den Vordergrund, da sowohl säumige Mieter als auch Messies, die das Inventar verfallen lassen, die Geschäftsinteressen gefährden.

Fix and Flip

Die entgegengesetzte Strategie ist Fix und Flip, bei der es um den schnellen und lukrativen Weiterverkauf von günstig erworbenen Immobilien geht. Anleger tun dies in Erwartung positiver Trends bei der Lage sowie nach klugen Investitionen in die Struktur des Gebäudes. Sie müssen dafür die Spekulationssteuer in Kauf nehmen sowie nach der Reform der Grundsteuer damit rechnen, dass Kommunen auf Grundstücke der neuen Grundsteuerklasse C den Steuersatz anheben dürfen. Ein erklärtes Ziel der Grundsteuerreform war die Eindämmung von Spekulationen mit Wohnungen.

1/3/10-Strategie

Anlass für die 1/3/10-Strategie ist eine Besonderheit des deutschen Steuerrechts, wonach Besitzer in den ersten drei Jahren nur 15 % des Kaufpreises steuerlich geltend machen dürfen. Als Folge davon werden in den ersten drei Jahren nur die notwendigsten Renovierungen durchgeführt, um danach mit den eigentlichen Modernisierungsmaßnahmen zu beginnen. Die 10 Jahre, in denen die Spekulationssteuer für den Weiterverkauf gilt, werden abgewartet, um das Objekt danach gewinnbringend zu veräußern. Das Halten ist ebenfalls möglich, um von den nun deutlich gestiegenen Mieteinnahmen zu profitieren.

Welche Regionen sind am attraktivsten?

Der Lage kommt beim Immobilienhandel eine Schlüsselrolle zu. Hier entscheidet sich das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage in den nächsten Jahren. Ein außergewöhnlich hohes Potenzial weisen dabei die folgenden Lagen auf:

B-Städte statt A-Städte

Wirtschaftsexperten sprechen beim Kauf von Immobilien an den angesehensten Standorten in A-Städten von Core-Lagen. Sie meinen damit, dass die Potenziale dieser Immobilien weitgehend ausgeschöpft seien, was spürbare Wertsteigerungen eher nicht zu erwarten lasse. Risikomanagerin Julia Kneist empfiehlt deshalb das Investment in B-Städten in Metropolregionen wie Landshut nahe München.

Durch den starken Pendelverkehr sei mit einem Anstieg des Angebots an Immobilien bei zunächst konstanter Nachfrage zu rechnen, da die explodierenden Miet- und Immobilien in München und anderen Top-Metropolen einen starken Druck auf Bewohner ausüben, nach Alternativen zu suchen. FREITAG Immobilienmakler und andere Experten helfen bei einem Interesse an Immobilien in der Metropolregion München weiter.

Überregulierung als Chance für Investoren

Potenzial haben ebenso Immobilien in überregulierten Städten, denn durch das politisch verordnete Abwürgen des Immobilienmarktes stagniert das Angebot an Immobilien oder wird rückläufig, selbst wenn die Nachfrage steigt. Dies führt nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage zu starken Preiserhöhungen.

Dass massive Regulierungen wie ein Mietpreisdeckel nicht einmal den Betroffenen weiterhelfen, zeigt sich am Beispiel der Bundeshauptstadt, als der vom rot-grünen Senat beschlossene Mietpreisdeckel zum Zusammenbruch des Wohnungsmarktes führte. Dies wiederum veranlasste das Bundesverfassungsgericht dazu, die Bremse als verfassungswidrig einzustufen und aus dem Verkehr zu ziehen.

Profite durch Gentrifizierung

Ghettos und Slums sind wenig attraktiv. Dennoch warnen wir vor einer Pauschalisierung. Der Hintergrund ist der, dass in einzelnen Regionen wie in Berlin-Neukölln starke Prozesse der Gentrifizierung stattfinden. Diese sind ein Traum für Anleger, da diese Regionen die Chance eröffnen, günstige Immobilien erstehen zu können, um sie später mit hohen Profiten zu verkaufen.

Deshalb empfehlen wir, die Trends in den einzelnen Innenstadtbezirken im Blick zu behalten und sauber zwischen abgehängten Regionen und solchen mit hohem Entwicklungspotenzial selbst bei möglicherweise desolat scheinender Ausgangslage zu unterscheiden. Ein wichtiger Hinweis für Gentrifizierung sind auffällige Verjüngungsprozesse in der Altersstruktur. Gentrifizierung äußert sich dadurch, dass immer mehr Studierende, Künstler und Vermögende in die günstigen Bezirke ziehen und diese allmählich aufwerten.

Ausnutzung der Landflucht

Trotz des Bundeslastenausgleichs werden die Städte in Deutschland immer ungleicher. Auf der einen Seite gibt es boomende Metropolen wie Hamburg und München und auf der anderen Seite Krisenstädte mit immer stärker ausufernden Problembezirken wie Duisburg und Gelsenkirchen.

Verfallene Städte mögen zwar günstig sein, aber die wenigsten leben wirklich gern in ihnen. Die Immobilien- und Mietpreise steigen hingegen in prosperierenden Großstädten stark an, was sich in Krisenzeiten immer weniger Menschen leisten können. Dies gilt auch unter dem Aspekt, dass die explodierenden Stromkosten die Nebenkosten längst zu einer zweiten Miete gemacht haben.

Die Flucht auf das Land sorgt für Abhilfe. Dieser Trend wird durch die Entwicklungen von Home-Office und Digitalisierung verstärkt. Genannte Fortschritte lassen die weiten Wege zur nächsten Innenstadt weniger problematisch erscheinen, zumal der gesellschaftliche Trend ohnehin in Richtung Biedermeier 2.0 geht. Zu Hause lässt es sich nach Meinung immer mehr Menschen, eingerichtet mit Computer, Heimkino und Smart-TV, am besten leben, sodass eine schöne Umgebung noch stärker wertgeschätzt wird.

Was ist beim Wert des Gebäudes zu beachten?

Die Aufspürung von Entwicklungspotenzial gilt ebenso für den Gebäudewert. Hierbei bieten sich vor allem Immobilien an, bei denen eine mögliche Modernisierung zu massiven Wertsteigerungen führen kann, was die Mieten und Verkaufserlöse steil nach oben schnellen lassen würde. Insbesondere die Energieeffizienz wird als Kriterium für profitable Investitionen immer wichtiger.

Dadurch weisen energieeffiziente Häuser heute eine durchschnittliche Wertsteigerung von 30 % gegenüber Liegenschaften aus, bei denen dies noch nicht erfolgt ist. Zu meiden sind hingegen Gebäude mit Mängeln in der Bausubstanz wie die gefürchteten Risse. Diese lassen sich kaum noch beheben und tragen bereits den Keim des Zerfalls in sich.